Vítejte v seriálu článků, který se věnuje výstavbě rodinných domů. Níže naleznete aktuální články z celého seriálu „Jak postavit rodinný dům“.

Pro vlastníky nemovitostí

Máte již vlastní pozemek?
Je to první a základní otázka, kterou vám makléř položí. Výhodou je zde vlastnictví pozemku, který není zatížen úvěrem, a je možné jím ručit. Výhoda vlastního pozemku tkví v tom, že lze získat lepší úvěrové podmínky – pro banky je vlastnictví investicí vlastními prostředky. Nemáte-li to štěstí, a je třeba koupit pozemek, připravte se na tzv. 100% financování. Tento druh financování má vyšší úrokovou sazbu a jeho čerpání pro výstavbu je složitější. Hypotéku do 100% získáte jen v některých bankách a pro její získání musíte prokázat vysokou bonitu.

Jste vlastníkem jiné nemovitosti?
Máte pak určitě lepší vyhlídky. Nemovitostí totiž můžete ručit a dostanete tak výhodnější podmínky. S nemovitostí také dostanete úvěr snáz a navíc nebudete muset prokazovat příjmy. Většinou se však ručí nemovitostí, která se staví. Již vlastněnou nemovitost můžete použít z ručení jen dočasně, pro snazší čerpání úvěru, a pak jej banka zase uvolní.

Chystáte se stát vlastníkem

Chcete jen pozemek, ale stavět ještě ne?
Pokud počítáte, že nebudete hned stavět, ale že na to potřebujete ještě třeba rok či dva, je lepší rozdělit čerpání na dva samostatné úvěry. Nejprve budete splácet pozemek a prostředky, které budou složit na stavbu domu až v okamžiku, kdy to bude aktuální. Pokud máte vybrán pozemek, ale ještě ani nevíte, jaký dům postavit (nemáte tedy v ruce ani projekt), žádejte nejprve o úvěr na koupi pozemku. Úvěr sloužící na stavbu domu pak můžete sestavit se stejnou bankou jako při úvěru na pozemek, nebo je možné úvěr refinancovat a přidat částku sloužící k výstavbě domu. V některých bankách je možné tyto dva úvěry také následně po té sloučit.

Budete dělat všechno najednou? Koupit pozemek a hned stavět?

Máte jen několik měsíců, než začnete stavět? Vezměte si jeden úvěr. Měli byste mít představu, kolik budou asi hrubé náklady na stavbu a pozemek. Nejlépe se odhaduje, když máte pozemek už vyhlédnutý stejně jako projekt typového domu. Ke schválení v bance postačuje i studie domu. Rozmyslete si, zda chcete stavět sami nebo stavební firmu nebo kombinací obojího.

Kombinovaní vlastních sil a dodavatelů je jedním z nejčastějších řešení. Také je to rys naší národní mentality (cizinci si koupí projekt, nebo stavbu realizují skrze dodavatele). Každopádně je finančně srovnatelné, zda platíte hypotéku nebo platíte nájem. Nájemník se často snaží právě pořídit si vlastní bydlení a splácet tedy to, co jednou bude jeho.

Stavbu svépomocí musíte doložit rozpočtem plánovaných prací. Dobré je tento rozpočet minimálně o 100 tis. Navýšit pro případ vícenákladů, které vás mohou při stavbě potkat. Tato rezerva se hodí, protože v průběhu čerpání hypotéky není snadné její výši změnit. Oproti tom je možné hypotéku celou nevyčerpat – lze tak téměř o 20% méně než je hypotéka stanovena.

Jak čerpat úvěr na stavbu rodinného domu

Abyste úvěr mohli čerpat, musíte doložit stavební povolení nebo ohlášení stavby. Čerpání úvěru probíhá postupně a závisí na aktuální hodnotě rozestavěné nemovitosti. Nejprve vám banka uvolní prostředky ve výši hodnoty pozemku. Je-li cena pozemku nízká (např. pozemek na vesnici nebo v místě, kde jsou pozemky levné), banky umožní čerpat až 500 tis. Nad hodnotu daného pozemku. Především proto, aby bylo možné začít se samotnou stavbou. K dalšímu čerpání úvěru nad tyto finance je třeba přizvat odhadce banky, aby aktualizoval hodnotu stavby. Pak banka může opět uvolnit další prostředky. Při čerpání úvěru platí klient jen úroky ze zatím vyčerpané částky, tedy mnohem menší obnos, než je celá splátka hypotéky. Ocení to především lidé, kteří ještě mimo stavby platí nájem.

Výběr délky fixace úrokové sazby
Úrokové sazby jsou na svém historickém minimu a stále se pohybují pod 2%. Je tedy dobré tuto sazbu fixovat na delší dobu. Obvyklá fixace je na 5 let. Některé banky umožňují v průběhu fixace vkládat jednou ročně mimořádné splátky ve výši až 20% zůstatku úvěru. Takovou to mimořádnou splátku lze vložit pokaždé po řádně zaplacených 12 měsíčních splátkách. Krátká fixace je vhodná pro ty, kteří očekávají mimořádné prostředky a chtějí umořit hypotéku dříve. Krátká fixace má samozřejmě vyšší úrok. Při zafixované úrokové sazbě nelze nakládat s úvěrem bez sankcí.

Máte něco v prasátku?
Pokud můžete odpovědět kladně je to jistá výhra. V dnešní době má velké procento klientů už uzavřenou smlouvu se stavební spořitelnou a naspořenou část cílové částky. Tady se musíte rozhodnout, zda částku vyberete a smlouvu vypovíte, nebo zda zažádáte spořitelnu o úvěr či dále spořit a tvořit si tak finanční polštář do budoucna. Možné je kombinovat. Například úvěr stavební spořitelny a hypotéky, důležitá je vždy hodnota zástavy. Dnes jsou hypotéky výhodnější. Pokud se vám podařilo naspořit aspoň 40% cílové částky, dostanete výhodný stavební úvěr. Stavební spořitelny do doby splnění podmínek, aby vám byl úvěr přidělen, nabízejí vcelku drahý překlenovací úvěr. Při tomto řešení platíte úroky z celé poskytnuté částky bez ohledu na to, kolik jste již zaplatili. Bohužel nelze tento překlenovací úvěr ani refinancovat či předčasně platit kvůli sankcím.

Hypotéka bez dokladování faktur
Úvěr bez dokládání jednotlivých faktur je dnes již běžnou rutinou. Toto zjednodušení ocení každý klient, protože už nemusí schovávat a střádat jednotlivé faktury a doklady. Řemeslné práce vám mohou již zrealizovat známí či rodina, což samozřejmě uspoří nemalé finance. Minimální papírovaní také zefektivňuje samotnou výstavbu, která je rychlejší. Na zřeteli ale buďte, pokud uzavíráte smlouvy o dílo, které je důležité dobře uzavřít. Při stavbě svépomocí posílá banka peníze přímo na účet klienta a ten už s nimi pracuje samostatně. Účelovost vynaložení těchto prostředků má banka již zaneseno v úvěrové smlouvě, kdy musí klient do 2 let do posledního čerpání doložit kolaudaci domu nebo v případě ohlášení stavby je to souhlas s užíváním stavby. Nemusíte se bát, tento termín je možné prodloužit. Nezapomeňte, že v případě financování stavební spořitelnou je třeba stále nutné dokládat vyložené náklady.

Chcete úvěr a nemáte, jak dokázat příjem?
Bez prokázání příjmu je možné dostat taky úvěr a to až do 60% hodnoty zástavy či součtu zástav. Důležitá je hodnota zástavy a kladná informace z úvěrových registrů. Bankám dnes více záleží na kvalitě zástavy, než na prokazatelných příjmech. Konkrétně to znamená, že pokud bude klient ručit druhým bytem nebo domem, bude bance jedno, jaký má klient příjem. Bance stačí vyplnit četné prohlášení o výši příjmu. Samozřejmě je nutné vydělávat buď jako OSVČ nebo zaměstnanec. Tento produkt je určen pro ty, kteří mají příjem, ale nemohou jej doložit. Vlastnictví další nemovitosti – domu nebo bytu, které se dají pronajímat, je ideálním stavem. Majetek klienta tak pomůže nejen ručením, ale i zpětným ziskem financí, kterými se úvěr umořuje. Podnikatelé nyní mohou využít hypotéku z obratu.

Hypotéční úvěr dostanete i v bance
V České republice poskytují hypoteční úvěr následující banky ČSOB, Česká spořitelna, GE Money bank, LBBW, Hypotéční banka, Unicredit KB, Mbank, Ober bank, Raiffeisen bank, Sberbank a Wüstenrot hypotéční banka. Nechce se vám do banky, ale potřebujete hypotéku? My vám ji zajistíme! www.buca-group.cz/financovani

Stavební spořitelny
Smlouvu stavební spořitelny lze získat například u Raiffeisen stavební spořitelny, ČMSS/Liška, SSČS/Buřinka, Modrá pyramida a Wüstenrot stavební spořitelna.

Pro úvěr nemusíte nutně do banky či spořitelny, je možné jít i k nebankovnímu subjektu, který poskytuje úvěr. Většinou nabízejí také zástavu nemovitostí. Tyto služby nejčastěji využívají klienti, kteří již mají zápis v registru dlužníků. Nevýhodou u tohoto způsobu financování, že je zde vyšší sazba a nutnost ručit nemovitostí vyšší hodnoty.

Chcete jen úvěr na pozemek?
K žádosti o úvěr pro financování nákupu pozemku vám vystačí výpis z katastru nemovitostí, potvrzení stavebního úřadu, že se jedná o stavební pozemek (případně potvrzení od obce), návrh kupní smlouvy a posléze ocenění stavebního pozemku. Nutností je průkaz totožnosti a druhý doklad totožnosti např. řidičský průkaz, cestovní pas. Makléř je schopný zajistit za vás veškerou nutnou dokumentaci.

Náležitosti k získání úvěru na stavbu domu

Při sjednání úvěru na stavbu, musíme předložit buď kopii ohlášky, nebo přímo stavebního povolení. Projekt, a je jedno, zda individuální či typový, předkládáme včetně rozpočtu odhadci. Snadnější je samozřejmě odhadnout rozpočet nákladů na typový dům, kde je rozpočet často součástí samotné dokumentace. Opět je zde nezbytné dokladovat vlastnictví pozemku, jeho určení k výstavbě a ocenění včetně osobních dokladů.

Výše úroků hypoték a stavebního spoření
V případě hypotéčních úvěrů se pohybuje úrok kolem 5% p. a. Nižší úrokovou sazbu je možné získat i u některých úvěrů ze stavebního spoření. Zde jsou často zavádějící „reklamní“ úrokové sazby, které získáte po splnění ideálních podmínek (naspořit cca 40% z cílové částky, hodnotící číslo atd.). Výše úroku z překlenovacího úvěru se počítá z celé částky bez ohledu na to, kolik máte již naspořeno. Například: na smlouvě je naspořeno 200 000, potřebný úvěr ale činí 2 000 000 a úvěr se tedy po celou dobu překlenovacího úvěru počítá z celých 2 000 000. Na druhou stranu je po celou dobu připisování státní podpora po dobu spoření a úročení vkladů. U hypoték se splácí anuitně (ve splátce je již úrok i úmor). Zda je financování pro klienta vhodné skrze hypotéku nebo stavební spoření je věc velmi individuální a nelze ji nijak globalizovat. Uvedené sazby platí pro zadlužitelné hodnoty nemovitostí do cca 85%, u 100% financování jsou úroky vyšší.

Proč je dobré mít makléře?
Dobrá makléřská firma garantuje klientovi po celou dobu životnosti úvěru servis. Klient s makléřem sepíše úvěrovou smlouvu a čerpá úvěr. Nastavení úvěru je třeba udělat tak, aby požadavky banky byly v souladu s finančními možnostmi klienta. Makléř následně spravuje úvěr po celou dobu jeho životnosti – někdy 20 až 30 let. Splatnost úvěru do 20 let je ekonomicky výhodnější. Nejvíce přichází k makléři klienti s požadavky na změny v úvěrových produktech v prvních 3 až 5 letech. Makléř s klientem probírá změny na úvěrovém trhu a hlídá mu končící fixaci úrokové sazby a s několika týdenním předstihem klienta kontaktuje. Klient mže v případě nespokojenosti svůj úvěrový produkt refinancovat k jinému finančnímu ústavu.

Jak se vyvíjí hypotéční trh
Hypotéky vloni opět rostly a to díky dlouhodobě nízkým úrokovým sazbám, které se pohybují kolem 2%, ale je možné je mít ještě levněji. Tento trend stále pokračuje. Pomáhá tomu i nízká nezaměstnanost a stabilizace trhu s realitami. Lidé tak mají stabilní příjem a díky nízkým sazbám se odhodlávají k investicím do nemovitostí.
Nyní daň z nabytí nemovitosti hradí kupující – tzv. daň z nabytí, která je vysoká 4%. Tato daň není možná převést do hypotéky, protože není součástí kupní ceny.

Současný trh s úvěrovými produkty
V současné době je tento trh velmi stabilní, avšak za poslední roky zaznamenal několik pozitivních změn. Zejména jde o snížení poplatků. Zrušen byl poplatek za samotné vedení hypotéky, který byl 150,– měsíčně. Pokud máte ještě starou hypotéku a tento poplatek hradí, je možné jej nechat zrušit na žádost při výročí fixace. Následně byl snížen či dokonce zcela zrušen poplatek za zpracování hypotéky. V současnosti je tento poplatek na úrovni 2 500 Kč (v minulosti činil 0,8% z úvěru).
Banky ale nespí a inovují. Děje se tak především proto, aby byly hypotéky pro klienty více dostupné. ČNB plánuje zrušit 100% hypotéky, obává se hypotečního boomu, který před lety započal finanční krizi v USA.

Pozor na úvěrová rizika
Jako největší je posuzován problém společného závazku manželů či druhů, a to v situaci kdy dojde k rozvodu či rozchodu. Jestli má klient produkt s dlouhodobou fixací úrokové míry či má dlouhodobý překlenovací úvěr, může nakonec při předčasném splacení úvěru (např. prodej nemovitosti vynucený rozchodem či rozvodem) čelit vysokým sankcím. Nakonec se jím vybraný produkt, který si zvolil třeba kvůli speciální nabídkové akci, se může obrátit proti němu. Skutečný problém představuje pak převedení nemovitosti na základě majetkového vypořádání na jednoho z partnerů, ale již se nedořeší s bankou vyvázání z úvěru. Když klient bance nedokáže prokázat dostatečnou schopnost splácení, banka druhého spoludlužníka z úvěru vyváže. Reálně to pak vypadá tak, že jeden má nemovitost a dluh a druhý jen dluh. A ještě k tomu úvěrová splátka blokuje volné finanční prostředky na získání úvěru pro nové bydlení expartnera. Další na seznamu rizik jsou zranění, ztráty zaměstnání, smrt apod. Rozvodový trend je na vzestupu a v podstatě každé druhé manželství skončí rozchodem či rozvodem. Bohužel úvěrový produkt stále běží, i když se partneři zrovna rozcházejí nebo řeší jinou životní situaci.

Možná rizika a jejich krytí
V první fázi může být náročné dospořování a placení úroku při meziúvěru ze stavebního spoření, především u vyšších úvěrů. S ohledem na možné finanční zatížení rodiny, je třeba toto zvážit dopředu. Nabízí se i varianta, kdy výstavbu řešíme hypotékou a necháme sis tavební spoření jako zálohu. Život je nevyzpytatelný a stát se může cokoliv (ztráta práce či zaměstnání, rozvod, mateřská apod.). Toto jsou okamžiky, kdy se rezerva může hodit.

Nevěřte všemu!

Běžně se říká, že k hypotéce je nutné zároveň uzavřít životní pojistku. Není to pravda. Tento postup se používá jen v některých případech a na trhu je mnoho produktů, které životní pojistku nevyžadují. Nyní je prioritní ručení majetkem ne životní pojistka. Reálné příjmy jsou společně s pojistkou až další v pořadí. Nedejte se a nepodlehněte fámě.

Pokud budete chtít se stavbou domu v jakékoliv fázi pomoci, obraťte se na nás.
Vytvoříme Vám projekt domu, zajistíme výstavbu od základové desky, pomůžeme dokončit rozestavěný dům nebo ho zrekonstruovat. Zhmotníme vaše představy s precizností nám vlastní.

www.buca-group.cz / +420 774 333 304 / josef.bukovsky@buca-group.cz /

Prodej rodinných domů v J. Čechách

Pokud si nevíte rady se stavbou rd a zdá se Vám celý postup složitý, tak určitě neváhejte a podívejte se na naši nabídku rodinných domů k prodeji .

Mohlo by Vás zajímat. Články na téma pořízení nemovitostí: